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GUIDA ALLA LOCAZIONE DEL TUO IMMOBILE
INDICE Cap. 1 - I Contratti di Locazione Cap. 2 - La Registrazione dei Contratti
CAP. 1_ I CONTRATTI DI LOCAZIONE USO ABITATIVO Contratti a canone libero ed a canone concordato
In materia di locazioni immobiliari, la prima legge a cui si fa riferimento è stata la L. 392/1978, meglio nota come legge sull’equo canone, che disciplinava sia i contratti di immobili ad uso abitativo, sia quelli degli immobili ad uso commerciale. L’intento della legge era porre un tetto ai canoni di locazione, per mantenerli entro limiti ragionevoli. Il mercato reagì con una drastica riduzione dell’offerta, poiché la maggior parte dei proprietari preferì lasciare le proprie case sfitte, piuttosto che locarle a canoni ritenuti troppo bassi.
Con la L. 431/1998, il legislatore ha innovato profondamente la normativa, in particolare per gli immobili ad uso abitativo, introducendo i contratti a canone libero, a fianco a quelli a canone concordato. Per questi ultimi il canone è stabilito da accordi territoriali. I proprietari che scelgono queste formule per locare il proprio immobile, godono di alcuni vantaggi fiscali. Vediamo nel dettaglio le principali forme contrattuali in questa tabella.
Contratti di Locazione Uso Abitativo
Recesso, rinnovo e risoluzione del contratto
Alla prima scadenza (al termine dei primi 4 o 3 anni, a seconda del contratto), il locatore può avvalersi della facoltà di non rinnovare il contratto solo quando si verifica una delle seguenti circostanze:
Per farlo, deve inviare al conduttore una comunicazione scritta con lettera raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza, indicando a pena di nullità una delle circostanze appena elencate. In mancanza di comunicazioni, il contratto si intende tacitamente rinnovato per la durata prestabilita (4 anni se a canone libero, 2 anni se a canone concordato). Il conduttore può comunque recedere in qualunque momento, purchè ricorrano gravi motivi, dando un preavviso di 6 mesi.
La risoluzione è prevista per inadempimento del conduttore, nel caso in cui:
Quando è possibile stipulare un contratto a canone concordato
Per effetto del Decreto del Ministero delle Infrastrutture del 14/07/2004, è possibile stipulare contratti di locazione a canone concordato anche nei Comuni dove le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini non hanno ancora concluso gli accordi territoriali (che avrebbero dovuto essere sottoscritti entro il luglio 1999). Il decreto ha sostituito gli accordi sulle locazioni concordate, estendendo a tutti i Comuni la possibilità di applicare le tipologie di locazioni convenzionate, alle condizioni dell’accordo territoriale vigente “nel Comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale anche situato in altra regione”.
I canoni dei nuovi contratti convenzionati devono essere quelli previsti nei Comuni vicini, aggiornati:
Le agevolazioni fiscali sono comunque previste solo per proprietari e inquilini di immobili situati nei Comuni ad alta tensione abitativa. Non sono previste agevolazioni Irpef o riduzione dell’imposta di registro per le locazioni transitorie, la cui convenienza è, pertanto, unicamente quella della breve durata del contratto.
USO DIVERSO DALL'ABITAZIONE
La normativa sulla locazione di immobili per uso produttivo destinati ad attività artigianali, industriali, commerciali e turistiche rimane regolata dall’art. 27 e seguenti della L. 392/1978. L’ammontare del canone è rimesso alla libertà delle parti. Nella seguente tabella vediamo le principali caratteristiche di questi contratti.
Contratti di Locazione Uso Diverso dall'Abitazione
In caso di cessazione del rapporto di locazione di immobili o fabbricati ad uso produttivo, che non sia dovuta a inadempimento, recesso o disdetta da parte del conduttore, il locatore deve pagare a quest’ultimo un’indennità per avviamento commerciale pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto (21 mensilità per le attività alberghiere).
L’avviamento può essere definito come il maggior valore che i diversi beni che compongono l’azienda, ottengono grazie all’organizzazione dell’imprenditore. Questo maggior valore può essere dovuto alle capacità personali (si pensi al cuoco di un ristorante) o ad altri fattori, come la posizione (una pizzeria posta di fronte a una scuola avrà un avviamento maggiore di una situata in una stradina laterale). E’ di fatto l’aspettativa di guadagno.
Hanno diritto all’indennità per l’avviamento solo le attività che comportano un contatto diretto col pubblico. Si ha diritto alla doppia indennità (36 o 42 mensilità) qualora l’immobile venga, da chiunque, adibito all’esercizio della stessa attività, o in un’attività inclusa nella medesima tabella merceologica, entro 1 anno dalla cessazione della locazione. Deposito cauzionale e garanzie per il locatore La previsione di una cauzione, detta anche deposito cauzionale, è frequente sia nei contratti ad uso abitativo sia in quelli ad uso commerciale, ed ha lo scopo di tutelare il locatore da qualsiasi inadempimento contrattuale del conduttore, come il mancato pagamento del canone e le riparazioni per i danni: nel caso in cui il conduttore non adempia ai propri obblighi, il locatore può trattenere, in tutto o in parte, la cauzione al termine del contratto. La cauzione non può superare le 3 mensilità del canone pattuito. Un importo superiore è nullo. Sono possibili altri tipi di garanzie, quali fidejussione bancaria, polizze assicurative o garanzia di terzi, da sottoscrivere e inserire nel contratto. Al momento della restituzione dell’immobile, alla scadenza del contratto, il locatore deve restituire al conduttore la cauzione (in tutto o in parte, se sono state necessarie trattenute per inadempimenti del conduttore stesso). Inoltre il locatore dovrà corrispondere gli interessi legali maturati dalla somma. Il diritto alla restituzione della cauzione si prescrive in 10 anni. Quando si vende un immobile concesso in locazione, è buona regola per il compratore informarsi circa il diritto del conduttore ad avere il rimborso della cauzione. Infatti, nel caso sia stato versato un deposito a mani del locatore, questi deve riversarlo al nuovo proprietario aumentato degli interessi fino a quel momento dovuti al conduttore, in modo che questi non si trovi nella condizione di dover nuovamente versare la cauzione senza averne ricevuto provvista. Comunque, il locatore (venditore) resta solidalmente obbligato con il nuovo proprietario (acquirente) verso il conduttore per la restituzione del deposito cauzionale che il conduttore versò al precedente proprietario.
CAP. 2_ LA REGISTRAZIONE DEI CONTRATTI L’imposta di registro
Ai fini dell'imposta di registro, le modalità di tassazione dei contratti di locazione variano a seconda della tipologia di immobile. Le norme attualmente in vigore contengono una netta distinzione tra:
In questa tabella vediamo le differenze tra le diverse categorie.
Imposta di registro sui Canoni Immobiliari
Vediamo ora nel dettaglio cosa prevede la legge per queste tipologie di immobili.
Immobili ad uso abitativo
Quando si stipula un contratto di locazione per fabbricati da utilizzare come abitazione, si deve pagare l'imposta di registro nella misura del 2 per cento del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità. Ad esempio, se per un immobile ad uso abitativo il canone di locazione annuo è di 6.000 euro, l'imposta di registro da versare per ogni annualità sarà pari a 6000 x 2%= € 120. Lo stesso trattamento si applica alla locazione del box o della cantina, annessi al fabbricato di tipo residenziale locato, e alla locazione degli altri immobili, fatta eccezione per quelli strumentali per natura, come vedremo in seguito.
Non è dovuta imposta di registro sul deposito cauzionale eventualmente versato dall'inquilino; è dovuta, invece, nella misura dello 0,50%, quando il deposito cauzionale è versato da un terzo estraneo al rapporto di locazione.
Immobili strumentali per natura
Sono considerati immobili strumentali per natura quelli che, per legge, non possono essere destinati ad una diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni. In pratica, questi immobili rientrano in una categoria catastale che ne giustifica un determinato uso professionale. Ad esempio, sono strumentali per natura gli uffici e gli studi privati (categoria catastale A/10), i negozi e le botteghe (categoria catastale C/1), i magazzini sotterranei per depositi o derrate (categoria catastale C/2 e B/8).
Tutti i contratti di locazione (anche finanziaria e di affitto) aventi per oggetto immobili strumentali per natura, devono essere registrati in termine fisso e per essi è necessario pagare l'imposta di registro nella misura proporzionale dell'1 per cento, indipendentemente dal regime di esenzione o di imponibilità dell'IVA. L’aliquota dell’1% si riferisce, in modo specifico, alle locazioni di immobili strumentali per natura effettuate da locatori che agiscono in qualità di soggetti IVA. Se il locatore non è soggetto ad imposizione dell’IVA, la locazione è assoggettata all’imposta di registro con l’aliquota del 2%.
Fondi rustici
I contratti di affitto di fondi rustici, oltre che in via ordinaria, possono essere registrati presentando, entro il mese di febbraio, una denuncia riepilogativa dei contratti posti in essere nel corso dell’anno precedente. In questo caso l’imposta si applica con aliquota del 0,50%, alle somme dei corrispettivi (moltiplicate per il numero di annualità) dichiarati nella denuncia e non può essere inferiore alla misura fissa di € 67,00. Ad esempio, se un fondo rustico è affittato per 10 anni e il corrispettivo annuo è di 5.000 euro, l'imposta di registro da versare è di: (5.000 x 10) x 0,50% = 250 euro.
Se uno o più contratti vengono registrati senza ricorrere alla modalità di denuncia annuale, l’imposta di registro si applica per ogni annualità a ciascun contratto presentato per la registrazione, sempre con obbligo di versamento di almeno € 67,00.
Sanzioni in caso di violazione
Si ricorda che, in base al Decreto Legge 31 maggio 2010, n°78, dal 1° luglio è diventata obbligatoria l'indicazione dei dati catastali degli immobili nelle richieste di registrazione di contratti di locazione e affitto di beni immobili (Quadro D del modello 69). L'obbligo scatta pure per le relative cessioni, risoluzioni e proroghe, anche tacite. La mancata o errata indicazione dei dati catastali è considerata fatto rilevante ai fini dell'applicazione dell'imposta di registro ed è punita con la sanzione dal 120% al 240% dell'imposta dovuta (art. 69 del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, sostituito dall'art. 1, comma 1, lettera b), D.Lgs. 18 dicembre 1997, n. 473).
In caso di errata indicazione del codice tributo o del codice ufficio nel modello di pagamento "F23", non è dovuta alcuna sanzione, qualora si presenti una comunicazione in carta libera all'ufficio competente (o ad entrambi gli uffici nel caso di errore del codice ufficio) contenente gli elementi necessari per imputare correttamente il versamento. Nella seguente tabella possiamo vedere le principali violazioni in materia di registrazione dei contratti di locazione e le relative sanzioni.
Violazioni e Sanzioni su Imposta di Registro
Determinazione dell’imposta e sconto per versamenti pluriennali
Per gli immobili urbani l'imposta dovuta è pari al 2% del canone annuo, con un minimo di 67 euro per la prima annualità. Per gli immobili dati in locazione nei Comuni ad alta densità abitativa (detta anche "alta tensione abitativa"), la base imponibile viene ridotta del 30% (in pratica, l'imposta scende all'1,4%) nel caso dei contratti di locazione stipulati a canone "concordato". Con l'avvento dell'euro, la circolare n. 106/E del 21 dicembre 2001 ha stabilito che l'arrotondamento da eseguire sul modello F23 dell'imposta di registro è all'unità di euro: per difetto se i centesimi sono inferiori a 50, per eccesso se uguali o superiori a 50.
Il pagamento spetta al locatore e al conduttore in parti uguali, ma entrambi rispondono "in solido" del pagamento dell'intera imposta. Per i contratti di locazione (e sublocazione) di immobili urbani di durata pluriennale, le parti hanno la facoltà, al momento della registrazione, di corrispondere l'imposta di registro annualmente o in un’unica soluzione per tutta la durata del contratto. In quest’ultimo caso il contribuente può detrarre dall’imposta un importo pari alla metà del saggio legale (attualmente all’1,5%), moltiplicato per il numero di anni di durata del contratto.
Ad esempio:
Pagamento annuale
Pagamento unico
Per chi sceglie i versamenti annuali, i pagamenti per le annualità successive alla prima devono tener conto degli aumenti ISTAT e possono anche essere di importo inferiore a 67 euro. Se si sceglie di pagare anno per anno, per le annualità successive alla prima il pagamento va effettuato entro 30 giorni dalla scadenza del precedente anno. Tutti i pagamenti vanno effettuati presso banche, uffici postali o concessionari della riscossione utilizzando il modello "F23", una copia del quale va consegnata all'ufficio locale dell'Agenzia delle Entrate insieme alla richiesta di registrazione.
Per le risoluzioni (disdette anticipate del contratto) e le cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, l'imposta si paga nella misura fissa di 67 euro. Per le cessioni, proroghe e risoluzione di contratti già registrati, i contraenti devono versare l’imposta dovuta entro 30 giorni utilizzando sempre il modello F23 in cui vanno indicati gli estremi per la registrazione del contratto stesso (anno, serie e numero di registrazione) e il codice tributo: 113T per le risoluzioni e 110T per le cessioni.
Le copie dei versamenti relative a proroghe e risoluzioni vanno consegnate o spedite all'Ufficio competente entro 20 giorni dal pagamento. Se è stata versata l'imposta per l'intera durata del contratto, si ha diritto al rimborso delle annualità successive a quella in corso.
La registrazione
Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili (compresi quelli relativi a fondi rustici e quelli stipulati dai soggetti passivi Iva) devono essere obbligatoriamente registrati dall’affittuario (conduttore) o dal proprietario (locatore), qualunque sia l’ammontare del canone pattuito, versando le imposte dovute. Il termine per registrare un contratto è di 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza (se anteriore). Se la durata del contratto non supera i 30 giorni complessivi in un anno, non si è obbligati alla registrazione.
Il contratto può essere registrato:
La registrazione in ufficio (modalità tradizionale cartacea)
La registrazione cartacea di un contratto di locazione può essere effettuata presso qualsiasi ufficio dell'Agenzia delle Entrate (non necessariamente, quindi, presso l'ufficio competente in relazione al proprio domicilio fiscale). L'ufficio, al momento della presentazione della richiesta di registrazione dell'atto, rilascia la ricevuta dell'avvenuta consegna e comunica al contribuente i termini entro i quali è possibile ottenere copia degli atti registrati.
Per la registrazione del contratto occorrono:
La registrazione telematica
La registrazione telematica consente il pagamento contestuale delle imposte di registro, bollo e di eventuali interessi e sanzioni. Questa procedura è:
Per usufruire del servizio di registrazione telematica, bisogna essere registrati ai servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate [INSERIRE LINK CON PAGINA http://telematici.agenziaentrate.gov.it/Main/SAbilitazione.jsp].
Si possono utilizzare diversi software dell’Agenzia delle Entrate:
Gli utenti sono tenuti a conservare per dieci anni i contratti e le ricevute forniti dall'Agenzia delle Entrate, anche al fine di consentire gli opportuni controlli da parte della stessa Agenzia.
La registrazione tramite intermediario o delegato
L’intermediario deve rilasciare, nel momento in cui assume l’incarico, una dichiarazione, datata e sottoscritta, con cui si impegna a provvedere alla registrazione e all’esecuzione dei pagamenti telematici delle imposte relative ai canoni per le annualità successive, alle proroghe anche tacite, alle cessioni, alle risoluzioni.
Deve inoltre consegnare al contribuente:
Un altro modo è incaricare un soggetto delegato con adeguata capacità tecnica, economica, finanziaria e organizzativa. Il contribuente è tenuto a trasmettere una richiesta di delega al competente ufficio dell’Agenzia delle Entrate identificandosi attraverso appositi codici (presenti sul modulo per la richiesta di abilitazione al servizio Entratel). In particolare, il delegante deve compilare il quadro “T” del modulo, indicando i dati relativi al destinatario della delega (codice fiscale, cognome e nome per le persone fisiche, denominazione o ragione sociale se si tratta di persona giuridica).
La registrazione con l'opzione della cedolare secca Nel caso ci si sia avvalsi dell'opzione della cedolare secca non sono dovute in fase di registrazione del contratto di locazione l'imposta di registro e le marche da bollo.
Il decreto legislativo n° 23 del 2011, all’art. 3 reca le disposizioni in materia di cedolare secca sulle locazioni. Prevede un regime di tassazione facoltativo degli immobili ad uso abitativo, locati per finalità abitative, e per le relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione. Il proprietario o il titolare di diritto reale di godimento di unità immobiliari locate ad uso abitativo può optare per il nuovo regime, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche. Possono aderire solo le persone fisiche, restano esclusi i lavoratori autonomi e le imprese.
L’immobile locato deve avere le seguenti caratteristiche:
Quindi la cedolare secca può riguardare qualunque tipo di immobile ad uso abitativo.
L’aliquota è pari al:
Esercizio dell’opzione della cedolare secca
Il soggetto che intende avvalersi della cedolare secca deve esercitare l’opzione in sede di registrazione del contratto, mediante il software di compilazione S.I.R.I.A. [INSERIRE DOCUMENTO DA SCARICARE “MODULO SIRIA”] o mediante il modello cartaceo 69 [INSERIRE DOCUMENTO DA SCARICARE “MODELLO 69”]. In caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione, l’opzione è esercitata nei termini della registrazione del contratto tramite modello 69.
Qualora vi siano 2 o più locatori, persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale sull’immobile, l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.
I locatori che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. L'imposta di registro deve essere versata per l'intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l'ammontare minimo dell'imposta dovuta. Deve essere comunque assolta l'imposta di bollo sul contratto di locazione.
Per i contratti per i quali non sussiste l'obbligo di registrazione in termine fisso, il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo d'imposta nel quale è prodotto il reddito ovvero esercitare l'opzione in sede di registrazione in caso d'uso o di registrazione volontaria del contratto. Il mancato esercizio dell'opzione nella prima annualità del contratto non preclude la possibilità di opzione per le annualità successive nel termine per il versamento dell'imposta di registro, mediante il modello 69.
Durata della cedolare secca
Scegliendo di esercitare l’opzione della cedolare secca, si resta vincolati ad essa per l’intera durata del contratto o della proroga, o per la restante durata del contratto in caso si eserciti l’opzione in annualità successive alla prima. Il locatore ha la possibilità di revocare l’opzione in qualunque annualità, secondo le modalità esplicate in questo documento: [INSERIRE DOC “PROVVEDIMENTO CEDOLARE SECCA”].
La revoca è effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell'imposta di registro relativa all'annualità di riferimento e comporta il versamento dell'imposta di registro dovuta. Resta salva la facoltà di esercitare l'opzione nelle annualità successive.
Obbligo di comunicazione all’autorità di Pubblica Sicurezza
Fermi gli obblighi di presentazione della dichiarazione dei redditi, la registrazione del contratto di locazione assorbe gli ulteriori obblighi di comunicazione all'autorità locale di pubblica sicurezza, previsti dall'articolo 12 del decreto-legge 21 marzo 1978, n. 59, convertito, con modificazioni, dalla legge 18 maggio 1978, n°191. Nel di violazione della predetta disposizione, si applica la sanzione amministrativa del pagamento di una somma che va da € 103,00 a € 1549,00.
Versamento della cedolare secca
La cedolare secca è versata entro il termine stabilito per il versamento dell'imposta sul reddito delle persone fisiche. Per la liquidazione, l'accertamento, la riscossione, i rimborsi, le sanzioni, gli interessi ed il contenzioso ad essa relativi si applicano le disposizioni previste per le imposte sui redditi. Con provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle entrate del 7 aprile 2011, prot. 2011/55394, sono stabilite le modalità di esercizio dell'opzione di cui al comma 1, nonché di versamento in acconto della cedolare secca dovuta, nella misura dell' 85% per l'anno 2011 e del 95% dal 2012, e del versamento a saldo della medesima cedolare, nonché ogni altra disposizione utile, anche dichiarativa. |